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人生のターニングポイントに伴う不動産売却～相続・離婚～
家庭環境が大きくかわるターニングポイントで、不動産売却を考える方も少なくありません。
とくに、広島市の不動産売買・任意売却を扱う「I・Mエステート株式会社」によくご相談をいただくのが、相続や離婚に伴う不動産売却です。
これらのタイミングで売却を考える場合、複雑な法律が密接に絡んできます。
司法書士や弁護士といった専門家のアドバイスを受けることも大切ですが、知識や実績のない不動産会社にまかせるのは危険です。
当社では、実績が豊富な担当者が責任を持って有利な売却をお手伝いいたします。安心してご相談ください。
相続した不動産、放置すると損です
不動産は相続対象となる財産なので、「相続によって所有することになった」という方も多いのではないでしょうか。
自分たちが住む場合はよいのですが、そうでない場合は管理の手間がかかりますし、毎年の固定資産税も馬鹿になりません。
法改正によって相続税の対象となる人が増えたため、さらに大きな金銭的負担がかかる人も多いでしょう。
相続した物件が、必ずしも相続者の住まいのそばにあるとは限らず、「遠方だから管理できない」などといった理由で建物を放置してしまうと、すぐに傷みが生じてきます。
使用しない不動産を相続した場合、価値が下がる前に売却してしまいましょう。
相続した物件が、必ずしも相続者の住まいのそばにあるとは限らず、「遠方だから管理できない」などといった理由で建物を放置してしまうと、すぐに傷みが生じてきます。使用しない不動産を相続した場合、価値が下がる前に売却してしまいましょう。
相続不動産の売却には、名義変更や複数の相続人の同意など、さまざまな課題が伴います。相続不動産を扱った経験が豊富な不動産会社にまかせると安心です。
売却に伴う相続税について
相続の対象となる財産には、「現金」や「有価証券」、「不動産」といったプラスの財産もありますが、「借金」というマイナスの財産も含まれます。プラスの財産だけを相続することはできないので、借金が大きければ、相続放棄もひとつの選択肢となるでしょう。
相続税は法改正によって支払い対象となる人が増えましたが、相続税には「基礎控除」が存在します。
相続財産の総額が基礎控除額を上回った場合のみ課税されるため、実際に相続税を払う人はそれほど多くありません。
相続した不動産を売却するには、事前に被相続人から相続人への名義変更が必要です。
相続人が複数いる場合、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書を添付した遺産分割協議書をつけて登記を行います。登記には「登録免許税」の納付が必要です。
相続税の申告期限（被相続人が亡くなったことを知った日から10か月以内）までに遺産分割協議書を作成しなければ、原則として相続税の優遇措置が受けられなくなるため、注意しましょう。
相続不動産の売却で譲渡所得や譲渡益が発生した場合、相続税のほかに「譲渡所得税」がかかることがあります。譲渡所得は次の計算で求められます。
- ※取得費：不動産の購入代金、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、設備費、改良費など。ただし建物の取得費は、減価償却相当額を差し引いた金額。
- ※譲渡費：仲介手数料、印紙税（売主負担分）、広告費など、売却のために直接かかった費用。
相続税を支払っており、相続税の申告期限の翌日から3年以内に不動産を売却した場合、相続税のうちの一定額を取得費に加算できる特例があります。
このように相続の手続きには高度な法律の知識が求められるため、トラブルを避けるためには、司法書士や弁護士といった専門家の力を借りましょう。
離婚に伴う不動産売却
離婚することになった場合、財産分与の問題が発生します。現金や有価証券は一定の割合でわけられますが、不動産はそうはいきません。近年では女性の社会進出が進み、夫婦の共同名義で住宅ローンを組むケースが増えてきました。
住宅ローンが残っている場合、金融機関では名義変更に応じてくれないケースが多いようです。
このケースでは多くの場合、離婚した夫がローンを支払い、妻や子供がその家に住み続けるという形を取ることになります。
ところが、離婚した夫は住宅ローンを支払いながら養育費を支払うことになり、経済的負担が非常に大きくなってしまうのです。
やがて住宅ローンの支払いに困り、物件の差し押さえや競売につながることも。そうならないよう、離婚と同時に物件を売却して財産分与する夫婦も多いのですが、住宅ローンの残っている物件には抵当権がついています。
当社では金融機関と協議し、任意売却を進めるなど、お客様のご希望と状況に合った解決方法をご提案します。
状況による相談のタイミング
夫の単独名義で妻に債務がないケース
登記も住宅ローンの債務もすべて夫の単独名義で、妻に債務がないケースは、比較的解決が容易です。ただし、慰謝料として住宅に妻や子供が住み続けている場合、夫が滞納して物件が差し押さえられると、立ち退きを迫られるかもしれません。
名義変更が銀行から認められないケースもあります。夫が完済した時点で、所有名義を妻に変更する旨を離婚協議書や公正証書に明記しておきましょう。
夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース
夫の単独名義の物件で、妻やその他の親族が連帯保証人になっている場合、夫の支払いが滞ると妻にも請求がきてしまいます。金融機関の許しがなければ、連帯保証人を辞めることはできません。
夫側の身内を代わりに連帯保証人にできないか銀行に交渉するか、別の金融機関でローンの借り換えができないか交渉してみるという方法があります。
夫と妻が共有名義（連帯債務者）であるケース
共有名義で住宅ローンを組んでいると、互いに住宅ローン控除が受けられて、将来的な相続税の負担も軽減できます。ただし、どちらか単独の判断では物件を売却できません。どちらかの支払いが滞った場合、すぐに相手のところにも請求がきてしまいます。
この場合は定期的に連絡を取り、相手の状況を確認しておきましょう。返済が滞るようなら、任意売却に向けた話し合いを持つことをおすすめします。
離婚に伴う不動産売却は、ご本人にとって精神的負担の大きなものです。当社ではそのようなお客様の事情に配慮し、細心の注意を払って売却を進めていきます。
メールのみのご相談や、電話相談の曜日指定、深夜や早朝を含めた日時指定にも対応しておりますので、遠慮なくお申しつけください。
スーツではなく、カジュアルな服装や目立たない服装でのご訪問も可能です。もちろん、いきなりのお電話や訪問、しつこい売却のおすすめなどは一切いたしません。ご安心ください。
相続・離婚に伴う不動産売却は、実績豊富な当社にお任せください
当社にいただくお問い合わせの中には、相続や離婚に伴って不動産を売却したい、といったケースもございます。相続や離婚の場合、売却の際に法律や税が密接に絡んできます。そのため、知識や実績が少ない不動産会社に任せるのは大変危険です。その点、当社なら長年不動産業界で培ってきた経験と豊富な実績のある担当者が、責任を持ってお客さまに有利な売却を進めさせていただくことができます。広島で相続や離婚に伴う、土地や家屋の売却を検討している方はI・Mエステートにご相談ください。
