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収益ビル・投資用ビル
広島市中区にて 不動産売却 ・ 買取 ・ 任意売却 を専門に行っております、Ｉ・Ｍエステートの泉田（いずみだ）です。
先日、福山に行ってきました。
目的は弊社所有ビルの外壁塗装工事が完了したので、最終確認に！！
私は特に福山市に縁もゆかりもございませんが、不動産業者様から物件の紹介を受けて、購入することに(*^。^*)
このビル・・・
７階建ての延床面積3728.41㎡（約1127.84坪）
３ＬＤＫやテナント 総戸数４８戸
というわりと大きなビルのため、年明けから着工の５月中旬までかかりました(^_^;)
各所にアクセントで濃いネイビー色を使い、色分けしました。
色々と大変なこともあり、福山に何度も通いましたが、無事完成いたしました。
入居者の皆様にもご迷惑をおかけしましたが、皆様のご協力があり無事終える事ができました。ありがとうございます。
ビルの話になったので、ここで投資用の収益ビルについて少しお話をさせていただきます。
今般、ビルを購入したいというお客様が増えており、ビルの売り物が少なくなっています。
需要と供給のバランスが崩れており、需要の方が多いため売り物件が高騰しており、ミニバブルの状態が続いております。
いつごろでしょうか・・・
広島では表面利回り１０％というのが指標で新築もしくは築年数が浅い物件で７～８％前後で売買されていたのに、
今では、
築年数が２０年経過していても７～８％が当たり前！
物件によっては６％台の成約もあります。
※表面利回り（グロス）・・・「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。 投資用物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
＜例＞ 年間家賃収入が１，２００万円、物件価格が１２，０００万円の場合
１，２００万円÷１２，０００万円×１００＝１０％（表面利回り）
一昔前は、年間家賃収入が１，２００万円の物件が表面利回り１０％、売買価格１２，０００万円で取引されていたのが当たり前だったのが、今は１５，０００万円（表面利回り８％）でも取引されているという実態！！
不動産は需要と供給のバランスです。不動産だけではないですが・・(^_^;)
需要の方が多ければ、当然供給が追い付かなくなり、求めている方は高くてもその商品を買う・・・
資産インフレです。
不動産がミニバブルになっている今、まだ大丈夫だと思いますが、バブル崩壊のような事にならなければ良いのですが・・・
バブルを経験している不動産業者の方、銀行の方からお話を聞くと、
土地の契約を交わし、その土地の決済が終わる前に次の買い手が決まっており、決済が完了したのちにすぐにまた買い手が決まるという状態だったようです。
①土地を売主Ａ、買主Ｂ社で２億円で契約
↓
②Ｂ社から買主Ｃ社へ２億５千万円で契約
↓
③土地をＡからＢ社へ所有権移転、Ｂ社からＣ社へ所有権移転（同日決済）
↓
④数日後、所有者Ｃ社から買主Ｄ社へ３億円で契約、決済
こんな事が頻繁にあったようです。
もともと２億円で売買契約を交わされた土地が、３回転し数か月で３億円になるんです。諸経費等を差し引いた
８，０００万円～９，０００万円が各会社の利益になっているという事です。
今考えると、想像ができない状況です。
不動産の相場、価値ってなに？ってなりますよね。土地の価格があって無いようなもの！ゲームの世界のように感じます。
担保価値が１億円しかない物件を２億円で購入して、それに銀行が２億円の融資をしてしまう。
日銀 → 銀行 が絞り始めて融資がでなくなる。不動産が下がる。
資産インフレにしたのも崩壊させたのも、政府が仕業。
と経験していない私は認識しております。
現在もこの物件にこの価格がついて、それに融資するの？！
という事案は多々あります。
怖いですね・・・・(-_-)
話がずれてしまいました・・・(-_-)
投資物件で大事な事は、表面利回りよりも実質利回り（ネット）です。
収入から管理委託手数料や共用部分の電気代や水道代、火災保険料や固定資産税などの支出を差し引いた実質の収入から試算した利回りです。
表面利回り１１％の物件と表面利回り９％の物件があったとします。
この情報だけだと表面利回り１１％の物件の方が魅力ある物件に感じます。
しかし、表面利回り１１％の物件は物件維持費が多大にかかる物件かもしれません。すべての支出を引いたら実質の利回りは６％。
表面利回り９％の方は支出が少なく実質利回りは７％。
実質利回り７％である表面利回り９％の物件の方が魅力ある物件ということになります。
表面利回りはあくまでも指標として、実質利回りを見てください。
その他にも投資用のビルを購入する場合、よくよく見なければならない事がたくさんあります。
建物の状態、エレベーターがついている物件であれば点検報告書などを見てまだ使用できるか、周辺賃貸物件の空き部屋の状況、入居者の属性、レントロール（毎月の収入などが記載されてある資料）の確認、レントロールの空き部屋の想定賃料の妥当性など・・・
他にも確認して購入しないといけない項目はたくさんあります。
投資用ビルは、その名の通り投資が目的です。
購入した後に結局収益を生まないビルは投資になりません。
不動産の中でも投資用ビルは高額なケースが多く、購入して失敗したから売却しよう。というわけにはいきません。
銀行から借り入れをする場合は、購入した投資用ビルの運営状況により、次の物件の購入に大きく響く可能性もあります。銀行も投資になっていないビルばかりを購入する方には融資はしません。
なぜなら、キャッシュフロー(収支)を生まない物件ではローンの返済が出来ないからです。
みなさん、ビルを購入するときには様々な視点から物件、収益性を確認してから購入してください。
弊社も収益ビルの購入、売却、管理のお手伝いもさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。
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